Atrasado en los pagos de tu casa: lo que se puede hacer antes del embargo

Primero llegan cargos por pago tarde y llamadas o cartas del banco (o de la compañía que cobra tu préstamo, que a veces no es el mismo banco que te lo dio). Si el atraso sigue, llegan avisos formales. Esos avisos importan: tienen fechas, y las fechas cuentan.

En Texas, el proceso puede avanzar más rápido de lo que la gente espera. En muchos otros estados el embargo pasa por un juez y tarda bastante. Aquí, en la mayoría de los casos, no pasa por un juez: si el atraso no se resuelve y el banco manda los avisos que la ley pide, la casa se puede vender en una subasta en cuestión de semanas después de esos avisos, no de años. Por eso abrir las cartas y actuar al principio vale tanto. Cada aviso trae fechas exactas; un abogado o un asesor de vivienda te explica qué significan para tu caso.

Abre todas las cartas. Sé que da miedo. Pero cada carta sin abrir es una fecha que no conoces.

Busca un asesor de vivienda aprobado por HUD. HUD es el Departamento de Vivienda del gobierno federal. Aprueba agencias que ayudan a dueños atrasados, y la asesoría para evitar el embargo normalmente no cuesta nada. Te ayudan a ordenar tus números, a entender tus cartas y a hablar con el banco. Los encuentras en el buscador de asesores en hud.gov, con tu código postal.

Llama a tu banco pronto. Mientras más temprano llames, más opciones suele haber. Pregunta qué programas tienen para dueños con dificultades. Según tu caso, el banco puede ofrecer:

• Un plan de pagos para ponerte al corriente poco a poco.
• Una pausa o reducción temporal de los pagos mientras pasa la emergencia.
• Un cambio en los términos del préstamo para que el pago sea más manejable.

Ninguna de esas opciones es automática. El banco decide, pide papeles y puede decir que no. Pero no se pueden pedir si no llamas.

Cuando ya ves que, aunque te pongas al corriente, el pago no se va a poder sostener. Vender a tiempo es una decisión, no una derrota.

Esto es lo que mucha gente no sabe: si tu casa vale más de lo que debes, esa diferencia es tuya. Se llama equity. Si vendes antes del embargo, en una venta normal, la compañía de título le paga al banco lo que se debe (incluyendo los atrasos y cargos) y lo que sobra se te entrega a ti. Si esperas hasta la subasta, tienes mucho menos control sobre el precio y sobre lo que pasa con esa diferencia.

Vender toma tiempo: preparar la casa, encontrar comprador, que su préstamo se apruebe, cerrar. Por eso la decisión se toma temprano, no la semana de la subasta. Antes de decidir, pide un valor real de tu casa en veronicayeary.com/valor-de-tu-casa y tu saldo de liquidación al banco, y pon los dos números juntos. Y si vas a vender, ten en cuenta también los gastos de vender.

Si debes más de lo que vale la casa, la conversación es otra y pasa por tu banco. Pero también tiene opciones.

Cuando una casa se atrasa, empiezan a llegar cartas y llamadas de gente que "salva" casas o que compra en efectivo. Algunas son legítimas, otras no. Tres señales para alejarte:

• Te piden dinero por adelantado para "detener" el embargo.
• Te piden que firmes la escritura de tu casa a su nombre con la promesa de que luego te la regresan.
• Te dicen que no hables con tu banco ni con nadie más.

Antes de firmar cualquier cosa, enséñasela a un asesor de vivienda aprobado por HUD o a un abogado. Si es una oferta de compra en efectivo, haz la cuenta completa antes de decir que sí. Lo explico en te ofrecieron pagar en efectivo por tu casa.

¿Me pueden quitar la casa por un solo pago atrasado?

Un pago atrasado no significa embargo inmediato, pero sí es el momento de llamar. El proceso tiene pasos y avisos. Lo que pasa en tu caso depende de tu préstamo y de lo que hagas desde el principio.

¿Puedo vender mi casa si ya estoy atrasado?

En general, sí, mientras la casa no se haya vendido en la subasta. Con la venta se paga lo que se debe, incluidos los atrasos. Tu banco y la compañía de título confirman las cifras exactas.

¿El asesor de vivienda de HUD me va a cobrar?

La asesoría para evitar el embargo de las agencias aprobadas por HUD normalmente es gratis. Si alguien te cobra por adelantado por "salvar" tu casa, desconfía.

¿Qué pasa con mi crédito?

Los atrasos y un embargo afectan tu crédito. Cuánto y por cuánto tiempo depende de tu caso; eso te lo explica el asesor de vivienda o tu banco.

¿Me da vergüenza llamar al banco, qué le digo?

La verdad, con calma: qué pasó, desde cuándo, y si es algo temporal o permanente. Ellos reciben esas llamadas todos los días.

Atrasarse no es el final. Lo que hace la diferencia es el tiempo: abrir las cartas, hablar con un asesor de vivienda aprobado por HUD, llamar al banco pronto y, si la casa ya no se puede sostener, decidir vender mientras todavía tienes opciones. Esto es información general, no asesoría financiera ni legal: tu banco, el asesor y un abogado confirman lo que aplica a ti.

¿Quieres ver cuánto vale tu casa y qué te quedaría si vendes a tiempo?

Puedes empezar sin hablar con nadie en veronicayeary.com/valor-de-tu-casa o con la guía para vender. Si prefieres que lo veamos juntos, con calma y sin juzgar, llámame o mándame un texto al 469-441-8890, o mándame un correo a veronica@veronicayeary.com. Sin compromiso.

Veronica Yeary, Realtor® · CRS · ABR · SRS · CIPS · All City Real Estate DFW.

469-441-8890 · Llamada o texto · veronica@veronicayeary.com · Correo