¿Cómo vender mi casa y comprar otra en Texas? Las 5 opciones, explicadas

• Vender primero te da tu dinero en la mano antes de ofertar, pero necesitas dónde vivir entre una casa y otra, o negociar quedarte un tiempo después del cierre.
• Comprar primero te deja mudarte una sola vez, pero tu prestamista tiene que aprobarte cargando las dos casas por un tiempo, o con un plan para cubrirlo.
• Cerrar el mismo día junta la venta y la compra en una sola fecha, y el dinero de tu venta pasa a tu compra en la compañía de título. Es la opción más ordenada y la que más coordinación pide.
• Comprar con contingencia de venta pone por escrito que tu compra depende de que se venda tu casa. En Texas se hace con un anexo oficial, y el vendedor puede seguir recibiendo ofertas.
• Un préstamo puente o una línea de crédito usa el equity de tu casa actual para comprar la siguiente antes de vender. No todos califican, y el prestamista confirma si aplica en tu caso.

1. Vender primero. Pones tu casa a la venta, cierras, y con lo que te queda compras la siguiente. Lo bueno: sabes tu número real, sin adivinar. Lo difícil: el día que entregas las llaves, necesitas dónde estar. Muchas familias lo resuelven negociando quedarse unos días o semanas después del cierre. En Texas eso se pone por escrito con un contrato de renta temporal de los formularios oficiales de la Comisión de Bienes Raíces de Texas (TREC). Sin ese papel, el contrato estándar advierte que las dos partes pueden quedar expuestas a pérdidas.

2. Comprar primero. Encuentras la casa, la compras, te mudas con calma, y después vendes la que dejas vacía. Una casa vacía se enseña mejor y se prepara más fácil. Lo difícil: por un tiempo pagas las dos. Tu prestamista tiene que ver que tus ingresos y tus ahorros aguantan eso, o que hay un plan para cubrirlo.

3. El mismo día. Tu venta cierra en la mañana y tu compra en la tarde, o las dos en la misma compañía de título. El dinero de tu venta paga tu préstamo actual y lo que sobra se usa en tu compra. Una sola mudanza, sin cargar dos casas. Para que funcione, las dos fechas de cierre tienen que estar alineadas en los dos contratos, y tu comprador y tu vendedor tienen que cumplir a tiempo.

4. Con contingencia de venta. Ofertas por la casa nueva con un anexo que dice que tu compra depende de recibir el dinero de la venta de tu casa antes de cierta fecha. Si no se vende para entonces, el contrato se termina y te devuelven tu depósito de garantía (earnest money). Ojo: con ese mismo anexo, el vendedor puede aceptar otra oferta y avisarte, y tú tienes un plazo corto para quitar la condición o soltar la casa.

5. Préstamo puente o línea de crédito. Usas una parte del equity que ya tienes en tu casa para el enganche de la siguiente, antes de vender. Equity es lo que vale tu casa hoy menos lo que debes. No todos los prestamistas lo ofrecen, cada uno tiene sus reglas, y el prestamista confirma si calificas.

1. Primero, la conversación con el prestamista. Antes de poner el letrero. Tu prestamista te dice si puedes comprar antes de vender, si necesitas vender primero, y qué papeles va a pedir. Esa respuesta descarta opciones de una vez.
2. Después, tu número real. Lo que vale tu casa, menos lo que debes, menos los gastos de vender, incluida la comisión, que acordamos por escrito antes de empezar. Ese número te dice cuánto llevas a la siguiente casa.
3. Luego, escoger la opción. Con tu número y la respuesta del prestamista, se ve cuál de las cinco te queda. A veces son dos, y se escoge por tranquilidad, no solo por dinero.
4. El contrato de venta. En Texas se usa el contrato de TREC. Ahí se pone la fecha de cierre, el periodo de opción y, si hace falta, el contrato de renta temporal para quedarte después del cierre. El periodo de opción es el tiempo en que el comprador puede salirse del contrato por cualquier razón, a cambio de una cuota de opción (option fee) que no se le devuelve.
5. El contrato de compra. Si usas contingencia de venta, se agrega el anexo oficial de TREC para la venta de otra propiedad del comprador. Las fechas de ese anexo tienen que cuadrar con las de tu venta.
6. La compañía de título. Es la que maneja el dinero y los papeles del cierre. En tu venta, con lo que paga el comprador se liquida tu préstamo y cualquier otro gravamen, y lo demás te llega a ti o pasa a tu compra.
7. Una sola hoja con las dos fechas. Todo lo anterior vive en un plan en papel: cuándo se lista, cuándo se oferta, cuándo cierra cada lado, y qué pasa si algo se mueve.

Si quieres ver cuál de las cinco te queda a ti, contesta 5 preguntas en veronicayeary.com/vender-y-comprar. Te toma un par de minutos y te dice por dónde empezar.

• Poner el letrero antes de hablar con el prestamista. Si después resulta que no puedes comprar sin vender, ya firmaste una venta con fechas que no te dejan buscar con calma. Primero el prestamista, luego el letrero.
• Creer que "primero hay que vender, siempre". Eso era lo más común antes, y para muchas familias sigue siendo lo más sencillo. Pero hoy hay más formas de ordenarlo, y algunas te ahorran una mudanza.
• Usar el valor de una página de internet como si fuera tu número. Una página te dice un estimado de lo que vale tu casa. No te dice cuánto te queda en la mano después de pagar lo que debes y los gastos.
• Ofertar con contingencia sin entender el aviso del vendedor. Con el anexo de Texas, el vendedor puede aceptar otra oferta y pedirte que quites tu condición en el plazo que dice el anexo. Si no lo quitas, el contrato se termina. Hay que saberlo antes de firmar, no después.
• Quedarte en tu casa después del cierre "de palabra". El contrato de Texas advierte que quedarte sin un contrato de renta por escrito puede exponer a las dos partes a pérdidas, y que el seguro puede quedar limitado. Se pone por escrito, siempre.

Imagina una familia en Plano. Llevan varios años en su casa, ya tienen equity, y necesitan un cuarto más y una oficina. Su primera idea es vender primero, porque así lo hicieron sus papás.

Antes de poner el letrero, hablan con un prestamista. Les dice que sí pueden comprar, pero solo con el dinero de su venta. Comprar primero queda descartado. Entonces se arma el plan: la venta se lista con una fecha de cierre pensada para cuadrar con la compra, y en el contrato de venta se negocia quedarse unos días después del cierre con el contrato de renta temporal de TREC. Así, si la compra se atrasa un poco, no se quedan en la calle.

Una sola mudanza, una sola hoja con las dos fechas, y nadie firma lo que no entiende. Es un ejemplo, no un cliente real; tu caso puede llevar a otra opción.

• Tu estado de cuenta del préstamo actual: cuánto debes hoy. Para el número exacto el día del cierre, la compañía de título pide el saldo a tu banco.
• Tu respuesta del prestamista: si puedes comprar antes de vender, o solo después, y qué papeles te va a pedir.
• Tu número real: lo que te queda en la mano, no el estimado de una página. Lo puedes sacar en la calculadora de lo que te queda.
• Tus fechas que no se mueven: fin de clases, un cambio de trabajo, un contrato que se vence. Esas mandan sobre el plan.
• Los formularios de TREC que se van a usar: el contrato, el anexo de venta de otra propiedad si aplica, y el contrato de renta temporal si te quedas unos días. Todos están publicados en trec.texas.gov.

En los casos que acompaña Veronica Yeary en Dallas-Fort Worth, estas cinco cosas se revisan antes de poner el letrero, no después.

¿Puedo comprar una casa antes de vender la mía en Texas?

Sí se puede, si tu prestamista te aprueba cargando las dos casas por un tiempo, o si usas un préstamo puente o una línea de crédito sobre tu equity. Si no calificas para eso, otras opciones son cerrar el mismo día o comprar con contingencia de venta. El prestamista confirma qué aplica en tu caso.

¿Qué es más seguro, vender primero o comprar primero?

Depende de qué riesgo te pesa más. Vender primero te quita el riesgo de cargar dos casas, pero necesitas dónde vivir en medio. Comprar primero te quita la mudanza doble, pero pagas las dos por un tiempo. Tu número y tus fechas deciden cuál te deja más tranquilo.

¿Puedo quedarme en mi casa después de venderla?

Se puede negociar en el contrato. En Texas se pone por escrito con un contrato de renta temporal de los formularios de TREC, con fechas y condiciones claras. El contrato estándar advierte que, sin ese papel, las dos partes pueden quedar expuestas a pérdidas y el seguro puede quedar limitado.

¿Qué pasa si mi casa no se vende y ya oferté con contingencia?

Con el anexo de TREC, si la venta no pasa antes de la fecha que se puso, el contrato de compra se termina solo y te devuelven tu depósito de garantía. Si el vendedor acepta otra oferta antes, te avisa y tú decides en el plazo del anexo si quitas la condición o sueltas la casa.

¿Cuál de las cinco opciones me conviene a mí?

Sale de tres cosas: tu equity, lo que tu prestamista aprueba y qué tan fijas son tus fechas. Con esas tres respuestas casi siempre quedan una o dos opciones, y de ahí se escoge la que te deja dormir tranquilo.

No necesitas tener todo resuelto para empezar. Necesitas saber cuál de las cinco opciones te queda, y eso sale de unas cuantas respuestas.

Contesta 5 preguntas y ve cuál de las opciones te queda: veronicayeary.com/vender-y-comprar

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Veronica Yeary, Realtor®, CRS, ABR, SRS, CIPS · All City Real Estate DFW · Dallas-Fort Worth. Esto no es asesoría legal, de impuestos ni de préstamos: tu prestamista y la compañía de título confirman tu caso.