¿Puedo vender mi casa más cara que el avalúo? Lo que decide el precio de verdad

Tú. Nadie te obliga a listar en un número. Yo te doy el análisis de lo que se ha vendido parecido a tu casa y te explico de dónde sale cada número, pero la decisión del precio de lista es tuya.

Después, el precio real se forma entre tú y el comprador: él hace una oferta, se negocia y se firma un contrato con un precio. Hasta aquí, nadie ha hecho un avalúo.

El avalúo (en inglés, appraisal) es la opinión de valor de un valuador con licencia. Cuando el comprador usa un préstamo, su banco pide el avalúo después de que se firma el contrato. El valuador visita la casa, la compara con ventas recientes parecidas cerca y escribe un valor.

El banco usa ese valor para decidir cuánto presta. En términos generales, presta sobre el avalúo o sobre el precio de venta, el que sea más bajo. No presta sobre un número más alto que el que diga el avalúo.

Si el comprador paga en efectivo, normalmente no hay avalúo del banco, porque no hay banco. Puede pedir uno si quiere, pero no es obligatorio.

Esto es lo que la gente quiere decir con "el avalúo salió bajo". Hay una diferencia entre el precio del contrato y lo que el banco va a prestar sobre ese precio. Hay varias formas de resolverla:

1. El comprador pone la diferencia con su propio dinero, además de su enganche.
2. Tú bajas el precio hasta el avalúo o a un punto intermedio.
3. Se reparten la diferencia entre los dos.
4. Se pide una revisión del avalúo con ventas parecidas que el valuador no tomó en cuenta. A veces el valor cambia, muchas veces no.
5. El comprador se retira, si su contrato le da esa opción para este caso.

Cuál de estas aplica depende de lo que diga el contrato que firmaron y de cuánto quiera la casa cada lado. Por eso, al revisar una oferta, no solo miro el precio: miro también qué pasa si el avalúo sale bajo y cuánto dinero tiene el comprador para cubrir una diferencia.

Sí, en dos casos comunes:

• El comprador paga en efectivo y está de acuerdo con el precio.
• El comprador tiene dinero para cubrir la diferencia y quiere la casa lo suficiente para ponerlo.

Pasa, sobre todo cuando hay varias ofertas por la misma casa. Pero no conviene poner el precio contando con eso. Un precio muy arriba de lo que respaldan las ventas cercanas suele traer menos visitas, y una casa que se queda mucho tiempo en el mercado empieza a negociar desde atrás. Lo explico en cuánto vale de verdad tu casa en el mercado de hoy.

También. Es tu casa y puedes aceptar el precio que quieras. A veces conviene por tiempo, porque necesitas vender para comprar la otra. Pero vender rápido no tiene que significar vender barato; lo explico en si necesitas vender rápido, ¿estás obligado a vender barato?.

Aquí se confunde mucha gente, y con razón, porque las tres cosas se llaman "valor":

• El valor del condado (el del distrito de tasación) es el que se usa para cobrar impuestos de propiedad. No es el precio de venta y no lo usa el banco del comprador.
• El número de Zillow u otras páginas lo calcula una computadora que no ha entrado a tu casa. En Texas, además, los precios de venta no son públicos, así que esas páginas trabajan con menos información de la que parece.
• El avalúo del comprador lo hace un valuador con licencia, para el banco, después de firmar el contrato.

Ninguno de los tres es el precio de tu casa. El precio es lo que un comprador real acepta pagar y su banco acepta respaldar.

Con tres cosas, antes de listar:

1. Ventas parecidas, recientes y cercanas. Las mismas que va a buscar el valuador. Yo las saco del MLS, que tiene precios que el público no ve.
2. La casa como está de verdad. Medidas reales, arreglos que sí se hicieron y lo que falta. Si se agregó un cuarto, se mide.
3. Lo que puede bajar el valor sin que lo veas. Un techo viejo o un problema que va a salir en la inspección. Por eso hay dueños que inspeccionan antes de listar.

Con eso, el precio que eliges tiene argumentos. Y si el avalúo sale bajo de todos modos, ya tenemos las ventas para pedir la revisión.

¿Puedo vender mi casa al precio que yo quiera?

Sí, puedes pedir lo que quieras. Lo que el comprador pague depende de lo que ofrezca, y si usa préstamo, de lo que diga su avalúo.

¿Quién paga el avalúo?

Normalmente el comprador, como parte de su préstamo. Su banco lo pide y el valuador trabaja para el banco, no para ti ni para el comprador.

¿Puedo estar presente cuando venga el valuador?

Puedes estar en casa. Lo que más ayuda es tener lista una hoja con los arreglos que se hicieron y cuándo; yo me encargo de que el valuador la tenga.

¿Un avalúo bajo cancela la venta?

No por sí solo. Abre una negociación. Si el comprador se puede retirar o no, depende del contrato que firmaron.

¿Cómo saco el avalúo de mi casa antes de vender?

Puedes pagar un avalúo por tu cuenta, pero el banco del comprador va a pedir el suyo de todos modos. Para empezar, un análisis de ventas parecidas te da una idea clara sin ese gasto.

Tú pones el precio. El comprador decide si lo paga. Y si usa préstamo, su banco decide cuánto presta según el avalúo. Un precio bien sostenido desde el principio te ahorra la segunda negociación y te deja vender con calma.

¿Quieres ver qué precio sostiene tu casa?

Si quieres empezar a solas, puedes pedir el valor de tu casa en veronicayeary.com/valor-de-tu-casa o bajar la guía para vender. Y si prefieres que lo veamos juntos, llámame o mándame un texto al 469-441-8890, o escríbeme a veronica@veronicayeary.com. Sin compromiso y sin firmar nada.

Soy Veronica Yeary, Realtor®, CRS · ABR · SRS · CIPS, con All City Real Estate DFW, en Dallas-Fort Worth. Peleo por tu número, con argumentos.

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