¿Qué piden para comprar casa en Dallas si declaro con taxes 1099?

• Si a usted le pagan con un 1099, para el prestamista usted trabaja por su cuenta, aunque tenga un solo cliente.
• La guía de Fannie Mae, que siguen muchos prestamistas, pide como regla general dos años de historial trabajando por su cuenta y dos años de declaraciones firmadas, o sus transcripciones del IRS.
• El prestamista mira la ganancia neta que muestran sus declaraciones. Los gastos que usted deduce bajan su impuesto, y también bajan el ingreso que el prestamista cuenta.
• La ley federal permite que el prestamista compruebe ingresos con declaraciones, transcripciones del IRS o registros del banco. Por eso existen préstamos que revisan estados de cuenta, aunque no todos los prestamistas los ofrecen.
• No cambie cómo gana ni cómo declara sin hablar conmigo primero. La conversación va antes de ver casas.

Cuando alguien trabaja con un W-2, el prestamista ve un sueldo fijo y lo confirma con su empleador. Cuando a usted le pagan con 1099, no hay un empleador que diga cuánto gana cada mes. El que lo dice es usted, en su declaración de impuestos.

Ese ingreso normalmente aparece en el Schedule C, que es la hoja donde el IRS pide reportar la ganancia o pérdida de un negocio que usted opera por su cuenta. Ahí se anota lo que entró y se restan los gastos del negocio: el vehículo, el equipo, el teléfono, los programas, la oficina. Lo que queda es la ganancia neta.

Esto es lo que significa para usted: si usted deduce mucho, paga menos impuesto, y eso está bien. Pero en papel se ve que gana menos, y el prestamista califica con lo que dice el papel. Por eso a veces una persona que gana bien escucha "no le alcanza", y no entiende por qué.

No es que haya hecho algo mal. Es que el préstamo se revisó de una sola manera. Hay otras.

1. Sus declaraciones personales de los últimos dos años, completas y firmadas, con todos sus anexos. Fannie Mae acepta también las transcripciones que da el IRS. Si tiene una compañía aparte, a veces se piden las declaraciones de la compañía.
2. Sus formas 1099 de esos años, para que el prestamista vea de dónde viene el ingreso.
3. Estados de cuenta del banco, para ver sus ahorros y de dónde sale el dinero para el enganche y los gastos de cierre.
4. Prueba de que el negocio sigue activo: una licencia, un registro, una carta de su contador o lo que el prestamista pida en su caso.
5. El análisis del prestamista. Con esos papeles, el prestamista saca un promedio de lo que usted gana según sus declaraciones. Fannie Mae tiene una hoja para ese análisis de flujo de efectivo.
6. La carta de preaprobación. Ya con números reales, el prestamista le dice hasta dónde le aprueba. Esa carta es la que dice cuánto puede comprar. Antes de esa carta, no se ven casas.

Hay excepciones que vale la pena conocer. Según la guía de Fannie Mae, si su negocio ya tiene cinco años, en ciertos casos el prestamista puede usar un solo año de declaraciones. Y si lleva menos de dos años por su cuenta, pero por lo menos un año completo, se puede considerar si antes trabajaba en lo mismo y ganaba igual o más. El prestamista confirma si aplica.

Si quiere que revisemos su caso antes de buscar casa, platiquemos 30 minutos en veronicayeary.com/agendar. Es una conversación de su situación, no de casas.

Ahí entran los préstamos que revisan estados de cuenta del banco. La regla federal de capacidad de pago dice que el prestamista tiene que comprobar sus ingresos con registros confiables, y entre los ejemplos que da están las declaraciones, las transcripciones del IRS y los registros de instituciones financieras. Algunos prestamistas usan esos registros: miran sus depósitos de varios meses para entender lo que entra.

Lo que hay que saber de esos préstamos:

• No todos los prestamistas los ofrecen, y los que sí, tienen sus propias reglas.
• Las condiciones pueden ser distintas a las de un préstamo tradicional. El prestamista le explica las suyas, por escrito, antes de que usted decida.
• No es "el préstamo para los que no califican". Es otra forma de documentar su ingreso, pensada para quien trabaja por su cuenta.

Lo que yo hago es conectarle con el prestamista que conoce este tipo de casos, y estar en la conversación para que nadie firme lo que no entiende. Yo no presto dinero ni apruebo a nadie.

• Buscar casa antes de hablar con el prestamista. Usted se enamora de una casa, oferta, y después se entera de cuánto le aprueban. Primero la carta, luego las casas.
• Creer que "con 1099 no se puede". Eso lo escucha mucha gente porque un banco la revisó para un solo tipo de préstamo. Hay más de un camino para documentar su ingreso.
• Cambiar cómo declara justo antes de comprar sin plan. Bajar o subir deducciones, abrir una compañía nueva o cambiar de giro puede mover lo que el prestamista cuenta. No cambie cómo gana ni cómo declara sin hablar conmigo y con su contador primero.
• Mover dinero sin dejar rastro. Depósitos grandes sin explicación, efectivo que entra y sale, dinero entre cuentas del negocio y personales. El prestamista pregunta de dónde viene cada cosa. Mejor tener la explicación lista.
• Ir de banco en banco. Cada uno le pide los mismos papeles y le revisa de una sola manera. Una conversación ordenada con el prestamista correcto le ahorra semanas.

Imagine a una consultora en Dallas que lleva varios años trabajando por su cuenta. Le pagan con 1099 varias compañías. Le va bien, y su contador le ayuda a deducir todo lo que la ley permite.

Va a su banco y le dicen que, con lo que muestran sus declaraciones, le aprueban mucho menos de lo que esperaba. Se desanima y piensa en esperar otro año.

Antes de rendirse, platica con un prestamista que trabaja con dueños de negocio. El prestamista revisa sus declaraciones, revisa también sus estados de cuenta, y le explica dos opciones con sus condiciones, por escrito. Con eso decide, con su contador al lado, cuál le conviene. Hasta entonces empieza a ver casas.

Es un ejemplo, no un cliente real. Su caso puede ser distinto, y el prestamista confirma qué aplica.

• Sus dos últimas declaraciones: que estén presentadas y firmadas. Si debe una, ese es el primer paso.
• Sus transcripciones del IRS: se piden en irs.gov y muestran lo que el IRS tiene registrado. Deben coincidir con sus copias.
• Su ganancia neta, no su total: esa es la línea que el prestamista mira primero.
• Sus cuentas separadas: negocio por un lado, personal por otro, con depósitos que se puedan explicar.
• Su ahorro para el enganche y los gastos de cierre: dónde está y desde cuándo.
• La zona donde quiere comprar: en Dallas, el distrito de avalúo del condado y el mapa oficial del distrito escolar se revisan antes de ofertar. La página de Dallas le dice por dónde empezar.

En los casos de dueños de negocio que acompaña Veronica Yeary en Dallas-Fort Worth, esta lista se revisa antes de ver la primera casa.

¿Puedo comprar casa en Dallas si me pagan con 1099?

Sí, hay opciones. Para el prestamista usted trabaja por su cuenta, así que normalmente le pide dos años de declaraciones y mira su ganancia neta. Algunos prestamistas también revisan estados de cuenta del banco. El prestamista confirma cuál le queda.

¿Cuántos años de declaraciones me van a pedir?

La regla general en la guía de Fannie Mae es dos años de declaraciones firmadas, o sus transcripciones del IRS. Si su negocio tiene cinco años, en ciertos casos puede bastar uno. El prestamista le dice cuál aplica a usted.

¿Por qué el banco dice que gano menos de lo que gano?

Porque califica con la ganancia neta de sus declaraciones, después de restar los gastos que usted deduce. Deducir está bien, pero en papel se ve un ingreso más bajo. Por eso conviene hablar con el prestamista antes de hacer cambios.

¿Qué es un préstamo con estados de cuenta del banco?

Es un préstamo en el que el prestamista mira sus depósitos de varios meses para entender su ingreso, en lugar de solo sus declaraciones. La ley federal permite comprobar ingresos con registros del banco. No todos los prestamistas lo ofrecen, y sus condiciones pueden ser distintas.

¿Debo dejar de deducir gastos para comprar casa?

No cambie cómo gana ni cómo declara sin hablar conmigo y con su contador primero. A veces hay otra forma de calificar sin tocar sus impuestos. Su contador confirma lo que le conviene a usted.

Antes de ver una sola casa, lo que necesita es saber cómo se va a ver su ingreso en papel y qué opciones le quedan. Eso se platica en media hora.

Platiquemos 30 minutos de su situación, no de casas: veronicayeary.com/agendar

Llame o mándeme texto al 469-441-8890 · veronica@veronicayeary.com

Veronica Yeary, Realtor®, CRS, ABR, SRS, CIPS · All City Real Estate DFW · Dallas-Fort Worth. Esto no es asesoría legal, de impuestos ni de préstamos: su prestamista y su contador confirman su caso.