¿Puedo usar una línea de crédito sobre mi casa (HELOC) para comprar la siguiente en Texas?

HELOC son las siglas en inglés de home equity line of credit: una línea de crédito sobre tu casa. Funciona parecido a una tarjeta de crédito, pero con tu casa como garantía. El banco te aprueba un límite, y tú usas solo lo que necesitas, cuando lo necesitas.

Para quien vende y compra, la idea es sencilla: usas parte del equity de tu casa actual (lo que vale menos lo que debes) para el enganche de la siguiente. Compras primero, te mudas una vez, vendes después, y con la venta pagas la línea.

No es un préstamo puente, aunque se parecen. El puente es un préstamo corto hecho para este momento. La línea de crédito es una cuenta abierta que puedes usar o no. Si quieres comparar, aquí explicamos qué es un préstamo puente en Texas.

• Un HELOC puede darte el enganche de la siguiente casa usando el equity de la tuya, sin vender primero.
• En Texas, las líneas de crédito sobre la casa donde vives tienen reglas propias en la Constitución del estado, artículo XVI, sección 50.
• Hay un periodo de espera antes de cerrar la línea, y el cierre se hace en la oficina del prestamista, de un abogado o de una compañía de título. Por eso se planea con tiempo.
• El pago de la línea cuenta cuando el prestamista de la casa nueva revisa si calificas.
• Cuando vendes tu casa actual, la compañía de título paga la línea con el dinero de la venta.

1. Primero, una plática con el prestamista. Antes de abrir nada y antes de ver casas. Dos preguntas clave: si te puede abrir la línea, y si el prestamista de la casa nueva puede contar con ella para el enganche. A veces es el mismo prestamista y a veces no.
2. Sacamos el valor real de tu casa. El banco hace su propio avalúo, pero saber antes tu número te ahorra sorpresas. El valor menos lo que debes es tu equity; el banco decide qué parte te presta, con sus reglas.
3. Se abre la línea con tiempo. En Texas hay un periodo de espera antes de poder cerrar un préstamo o una línea sobre tu homestead, y el cierre es en una oficina del prestamista, de un abogado o de una compañía de título. También pregunta a tu prestamista si puede abrir la línea una vez que la casa ya está a la venta: la respuesta cambia el orden de los pasos.
4. El prestamista de la casa nueva te califica con todo. Cuenta tu hipoteca actual, el pago de la línea y la hipoteca nueva. Si tus ingresos aguantan los tres por un tiempo, sigues adelante.
5. Compras y te mudas. Usas la línea para el enganche y los gastos que te diga el prestamista. La compañía de título maneja el cierre.
6. Vendes tu casa actual. En el cierre, la compañía de título paga tu hipoteca vieja y la línea de crédito con el dinero de la venta. Lo que queda es tuyo.

Si quieres ver si esta opción o alguna otra te queda según tus fechas, contesta 5 preguntas aquí.

• Tienes buen equity y tu casa actual se puede vender en un tiempo razonable.
• Tus ingresos aguantan unos meses con más de un pago. El prestamista lo revisa con números reales.
• Quieres mudarte una sola vez y la casa que te gusta no espera a que vendas.
• Planeas con tiempo. La línea no se abre en una semana, y no conviene abrirla con prisa.

En las mudanzas que acompaña Veronica Yeary en Dallas-Fort Worth, esta opción se pone lado a lado con las demás: vender primero, comprar con contingencia de venta, cerrar las dos el mismo día o un préstamo puente. Tus fechas y tus números escogen.

Y hay casos en que no conviene: cuando debes casi lo mismo que vale tu casa, cuando tus ingresos apenas alcanzan para la hipoteca que ya tienes, cuando tu casa necesita reparaciones fuertes antes de venderse, o cuando todavía no sabes qué quieres comprar. En esos casos, abrir una línea solo agrega un pago y un riesgo. Esto es lo que significa para ti: la línea es una herramienta, no una obligación.

1. Abrir la línea cuando ya tienes la casa nueva escogida. Con el periodo de espera, puede no estar lista a tiempo. Se abre antes.
2. Pensar que la línea "no cuenta" porque todavía no la usas. Cuando la usas para el enganche, el pago cuenta. El prestamista de la casa nueva hace ese cálculo, así que cuéntalo desde el principio.
3. Usar la línea para otras cosas en el camino. Muebles, remodelación, un carro. Cada dólar que usas es un dólar menos de lo que te queda al vender.
4. Poner tu casa a la venta con un precio alto "porque hay tiempo". Mientras no vendes, pagas más de una cosa. El precio correcto desde el primer día es lo que cierra la línea rápido.
5. No preguntar el costo completo. Pide por escrito los gastos de abrir la línea, cómo cambia el pago y si hay cargos por cerrarla pronto. Nadie firma lo que no entiende.

Imagina una pareja en Plano que quiere una casa más grande en Prosper. Tienen buen equity, pero el enganche está "dentro" de su casa actual y no quieren mudarse dos veces.

Hablan primero con el prestamista. Él les confirma que puede abrirles una línea de crédito sobre su casa y les explica el periodo de espera y dónde se cierra. El prestamista de la casa nueva los califica contando su hipoteca, la línea y la hipoteca nueva. Abren la línea con tiempo, la usan para el enganche, compran y se mudan. Después ponen su casa vacía a la venta con el precio correcto. En el cierre, la compañía de título paga todo.

Esto es un ejemplo para explicar el proceso, no un cliente real ni un resultado prometido.

• Tu equity real: valor con ventas reales cerca de ti, menos lo que debes, menos los gastos de vender. Puedes sacarlo en la calculadora de lo que te queda.
• Si tu prestamista abre líneas de crédito en Texas y cuánto tarda.
• Si el prestamista de la casa nueva acepta ese dinero para el enganche.
• El costo completo de la línea, por escrito.
• Cuánto tiempo puedes cargar más de un pago.
• Tu plan si la venta tarda.

Para ver todas las opciones juntas, lee cómo vender tu casa y comprar otra en Texas: las 5 opciones.

¿Qué es un HELOC?

Es una línea de crédito sobre tu casa. El banco te aprueba un límite y usas solo lo que necesitas. Tu casa es la garantía.

¿Puedo usar un HELOC para el enganche de otra casa en Texas?

En algunos casos sí. Tu prestamista confirma si te puede abrir la línea y si el prestamista de la casa nueva acepta ese dinero para el enganche. En Texas estas líneas siguen reglas propias de la Constitución del estado.

¿Cuánto tarda abrir una línea de crédito sobre mi casa en Texas?

Hay un periodo de espera obligatorio antes de cerrarla, más el tiempo del avalúo y los papeles. Por eso se planea antes de escoger la casa nueva. Tu prestamista te da las fechas de tu caso.

¿El pago del HELOC cuenta para calificar a la casa nueva?

Sí, si usas la línea. El prestamista cuenta tu hipoteca actual, el pago de la línea y la hipoteca nueva. Por eso revisa antes si tus ingresos aguantan ese tiempo.

¿Qué pasa con la línea cuando vendo mi casa?

En el cierre de la venta, la compañía de título paga tu hipoteca y la línea de crédito con el dinero de la venta. Lo que queda después es tuyo.

Una línea de crédito sobre tu casa puede ser la llave para mudarte una sola vez, si se abre con tiempo y con los números claros.

Aquí está lo que sigue: contestas cinco preguntas, ves cuál de las opciones te queda, y si quieres lo revisamos juntos.

Contesta 5 preguntas y ve cuál de las opciones te queda: veronicayeary.com/vender-y-comprar

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